自去年2020年3月以来，因疫情不得驱赶租客的「逐客令」- Eviction Moratorium ㄧ延再延，至今为止已延至10月3日。 看样子目前的新冠印度变种病毒 - Delta Variants 已比去年此时的新冠病毒在感染人数上遥遥领先，遍佈全世界，身爲20年小房东的我早已预测「逐客令」将推延至明年2022年春天以後不等。

根据【人权观望- Human Right Watch 】在今年（2021）1月26日的报导，於2020年底，全美人口普查局资料显示，几乎1/5的租客群（约1400万租客）拖欠租金；研究人员指出，全国底收入住房联盟表示ㄧ旦政府取消「逐客令」，这将会影响约4000万人的住宿问题，目前全国所拖欠的房租已高过700亿美金。

不得驱逐房客的「逐客令」自去年3月至今已快有17个月了，有些房东已快一年半没收到房租，即始房客们向州政府申请租金补助 - Rental Assistance ，补助金额是依据收入补贴，往往房东只能从房客手中收到补贴的金额，不够全额租金，也不能驱赶租客。

发生在我个人的情况也不容乐观，自去年底，一半的租客已要求「减租」，这些长年租客都有微薄的固定收入。 本著自身经验「宁可低租，不可空租」的我一一答应，重改租约得以睡得安宁！ 2021年已过了2/3，我身边越来越多的小房东朋友也开始面临租客支付租金短缺的情况，又无能为力。 由於我的多年租客们都没有不良缴租的记录，所以在疫情之下如何留住房客成为我的首要任务。 首先要上网查看附近租屋状况与租金数目，确保租金在市场低价位，有些房租甚至回到3年前的价码。 仔细查看所有出租的房子，租金越高租得越慢，租金低不但租得快，疫情之下，房东要挑好房客，房客要挑物廉价美还带杀价，此乃人之本性。

管理公司在疫情的法规下，自去年10月就不能上报缺租房客的信用评级机构，如此小房东们在选择新租客多少要担付起未来房客不缴房租或缺租的风险。 如果房东信用分数很好，适时从新贷款将利息降低是目前的好策略之一，但是如果房租收入不齐与负债过高也无法得到银行的低利贷款。 此次百年瘟疫已让全球经济趋缓，甚至萎缩，房价和物价飙升，贫富差距愈加明显，指望政府救援不如自救。

一位小房东朋友在湖木区- Lakewood 就这麽一间租房，今年夏天加租$100，2年的房客一家四口马上决定不再续约。 在电话一边的我直劝： 现今能按时缴租的房客宁可不加租，甚至减租都应该留住，清理、修房和空租期都是一笔费用，少则$5000，多则上万。我大妹远在华甚顿州的房客，自今年初就靠申请州政府租金补助加上自身工作勉强缴齐月租，自上个月就缺租$900，只能缴出$400，妹妹担心往後几个月房客是否能补缴？ 虽然管理公司不停向房客追缴，房客若缴不出也只能成为纸章上头的欠款数字。 在「逐客令」不断地延长下，不但不能驱赶房客，累积欠款越多，偿还的可能性更是微乎其微。

在面临疫情下无定数的个人财政未来，我仅能以自身小房东的经验以笔代之，分享个人经验，希望对社区的华人小房东们有所帮助。  ​

自2020年3月份新冠疫情爆发以来，「暂停驱逐房客令 -Eviction Moratoriums」已影响了不少小房东们的月收人，根据费城联邦储备银行 - The Federal Reserve Bank of Philadelphia 2020年12月17日公佈：疫情已造成美国9千2百万租客失业，每一户失业家庭平均已拖欠房租$5400 美金。 自拜登总统1月20日上任以来，即刻签署「暂停房客驱逐令」从2020年12月底延至2021年3月31日；银行止赎（法拍房屋）延至2021年6月31日。

不幸的是，全美小房东（Mom and Pop landlord） 拥有48%的租房市场，平均拥有10户租房以内的小房东们面临较高的现金流困难。 房客驱逐令拖得越长，小房东们的财政会加倍赤字化，更加「风萧萧兮易水寒，财去楼空兮不复返。」为此，不少银行也提供小房东贷款，以3%固定利息，5年期为限。 不光是政府以拖延战术与疫情做空间与时间对侍，小房东们也无所不用尽方法与房客妥协沟通。 因爲法院处理房客驱逐令的案件ㄧ年下来已高居不下，堆积如山。 房东与房客的妥协方式不外乎有「降租」、「让房客租给自己，把租金作房贷给房东 - rent to own 」、「能给多少租金算多少」、「分期付款」。无论哪一种方法，租客失业，无力偿还，小房东们心里有数，再多的方法只不过是「纸上谈兵」，大多累积的租金欠款是拿不回来的。

这一年来的新冠毅情是「全球性」与「全面性」的连锁效应，根据皮龙研究中心 - Pew Research Center Report 2020年9月份报导， 成年小孩18-29岁搬回与父母同住已有52%，同比1940在年美国经济大萧条过後的48%还多出4%。 可见这次的经济衝击对年轻一代的群体远大於2008年次贷风暴所引起的严重经济衰退。 2008年许多家庭失去了房子，失业率最高达至10%，经济6年後开始复甦，然而在我身为小房东的那几年的记忆里，房租降了10%-20%，15-30天内就租出去。 这一次却不同！ 由於联邦银行调降利息、无限印钞、发行国民消费卷 - stimulus checks 来刺激经济，让不少有收入的租客有能力购屋，加上疫情关係，租客一动不如ㄧ静，儘量不搬迁，这些原因让房租市场雪上加霜。 2020年10月底，笔者一户两房两卫靠轻铁的公寓因租了7年房客在外购屋而搬出，由於地点极佳，房租又低於附近公寓10%，往常在14天以内就租出了。 这次不然，45天没租出後，我就打电话请管理公司降$100， 75天还没租出去就再降$100，结果105天都还没租出去，著急得我甘脆「壮士断脕」再降$100，终於在整整126天後租出去。 笔者的管理公司手头上待租的租房自8个月前有12间，到目前为止只租出2间，面临房客无法缴纳租金的比例占在所有216套出租房约6%，这就已让老闆克特焦头烂耳了，他说：看房者少，租房多，房客变得很挑惕。 克特除了要求房客收入必需是房租的3倍，加上房客得自付租房室内保险，对於房客背景审查更是严刻，如此可以避免房客与小房东间不必要的债务纠纷，做为代理小房东讨债的管理公司也不至於被两方来的压力夹攻。

笔者身为小房东20年有馀，藉著这篇文章与所有小房东们传递资讯，以现在的疫情局势，房客能缴租就不要增租直到疫情受到控制，房客若要求减租或在寻找就业期间的分期付款，能商量就和平商量，反正法律规定在今年3月底前不能驱赶房客，即使疫情趋缓，暂停驱逐房客令应该会再延期。 祝福小房东们，包括我自己都「自求多福」了！

当新冠疫情2020年叁月份在美国各州开始肆虐时，科州政府与其它数州政府马上通告严禁「逐客令」- Eviction，也就是从3月到6月间, 很多房东收不到房租时也不能请房客搬家，同时也没有受惠到任何相应对策去补偿房东的损失。 直到7月份疫情趋缓，法院才开始接收办理租客的逐客令。  可惜好景不常，由於流感季节，科州受感染人数自9月底扶摇而上，於是疾病预防控制中心 （CDC)於9月4日公怖有关禁止「逐客令」的新禁令开始启动直到12月底。  以目前科州疫情激增不下的情况，不难想像此禁令可能延至明年初春。

为了刺激经济，30年的房贷利息已从2018年的4.625% 降至2.5%，笔者多年的一户租客已买房搬出，另一名单身租客已开始物色买屋，并要求签6月租期。  这些年在科州不断高涨的房价与房租让年轻人只能望楼兴叹；索幸低利让很多租客可以负担得起小公寓的房贷，不再做「无壳蜗牛」。   我一方面替多年房客高兴，一方面如往常般去拜访我的管理公司老闆科特 （Kurt),  自3月疫情爆发以来就没见到过科特了，同年龄的我俩，6呎叁加上250多磅重的科特比我这东方女人显得老态得多。

才一进管理公司大门就看到科特几乎全白的头髮和倦容，他说：在科州的新禁「逐客令」让法律无法保障房东利益，还加上一道「金牌令」给管理公司，也就是说自10月1日起，管理公司不得上报缴不出房租的房客名单给信用和讨债公司，否则罚款$5000美金大洋并且做牢。  他继续又说了：有一房客开著「宾士」，还有另外两辆车，自10月1日拒缴$1900房租，心软的他在面对客户房东时不知如何启口，因爲这位退休单亲女房东客户的生活开销不少要依靠这份月租金收入；另一位住在波德市的房东客户有五户租房，因爲财政优渥，於是自动对所有租客在疫情期间房租一律半价腰斩...，当然科特公司所能收的管理费也跟著腰斩喽； 平常地点位置好的租房1 - 2 两个星期就租出去了，但是目前疫情状况平均60天租出去..。 我这一听後，马上决定降租，不能被腰斩也得断根指头，否则越晚租出去损失越大。

新冠疫情让科州丹佛市的物价和生活指数在2020年也节节攀升，根据Expatistan 数据普查，丹佛市一家四口每月的生活费用是$4866美元，单身则为$2667美元。所以丹佛市的生活费用是高居全美78%的大城市、高居全世界86% 的大都会城市。 900平方呎月租房从一般地区的$1618 到高级区的$2126；418平方呎的套房月租从一般地区的$1148到高级区的$1677。  也无怪乎科州市政府考虑将最低工资提升至$17一小时。  想想自己1985年刚到丹佛时，最低工资才$3.25一小时，由此足见这35年来的「通货膨胀」率。

笔者周遭的朋友早在今年叁月起就有房客缴不出房租的现象，不难想像随著流感季节的到来，再加上新冠疫情下的新租令，房客缴不出房租的比例应该会高一些，相对的也会有更多的个体户房东收不到房租。  目前科特所管理的210户租房中，从3月到6月期间只有2户付不出租金，但是至10月底已有5户未缴租金，因爲疫情期间的新法令，既不能驱赶房客又不能吹鬍子瞪眼，还要保护房客名誉不得伸张，也难怪科特抱怨生意难做，租客难搞，钱难赚！ 还好我有科特这样敬业且专业的管理人士在这麽多年帮我管理出租房，否则在这种突来的新冠病毒大流行的瘟疫，我还真不知道如何与房客应对？！

当大陆正在文化大革命，破四旧、批鬥地主、教授，批孔扬秦等的造反运动10年； 台湾这边从1966-1976年是我在台北眷村最快乐的童年时代。5岁到11岁玩些什麽呢？到淡水河边钓虾，手挖河蚌，追青蜓，蝴蝶，抓青蛙，把缝线绑在金龟脚上，任牠飞，有青绿色和金黄色两种。还没学会写字就已经唸起打油诗。「叁轮车，跑得快，上面坐个老太太，要五毛给一块，你说奇怪不奇怪？！」，「阿兵哥，钱多多，给我一块买关刀。」，「一角两角叁角形，四角五角六角半.....」，「小老鼠，偷油吃，上灯台，偷不著，咕噜咕噜滚下来」，「春天不是读书天，夏日炎炎正好眠，秋高气爽精神好，背著书包好过年」。小时候，时间过得真慢！渡日如年，爬树爬墙特好玩，两个小男孩先爬上去，两人一手抓著墙顶，各一手拉著绑著两条「油条辫子」的女孩，这麽一拉，墙很快就翻过去了。男孩子玩圆纸牌时，女孩子们玩办家家酒，当爆米花商户来眷村时，大家赶忙衝回家用奶粉罐装满米，带著10块台币，把装米罐头一罐罐按著秩序排队。炭黑的爆米铁器下头放著碳火烧著，10几岁的学徒带著白色针织手套汗流夹背地握著手把推转著，老师父一边用煮滚的糖水浇灑到爆好的米花，然後快速翻搅，压平、切块，一边看著爆米器的温度表，温度到点时，拿著一块布袋绑在一头，只听到一声火爆声，爆米花一股脑儿飞爆到袋兜里去了。老师父把切好的米花块井然有续地放进我们準备好的饼干盒里，这些是可以吃上好几天的甜点。

晚间有人会卖「烧肉粽」，就是用黄竹叶包的台湾粽子，烫麵茶粉糊，把麵粉用糖和芝麻炒香，热水一冲，快速搅成糊状。在物资匮乏的时代，小贩各凭本事，用创意开发新口味，这应该是形成今日台湾小吃的动力与始祖。还有用蔗糖烧成黏状，小贩用手掐出糖丝ㄧ圈圈的捲上枝头上，闽南语叫「枝仔糖」。现在是机器製造，中间加酸梅，僵硬无味。还有麦牙糖，都是超软超好吃。孩子们ㄧ边吃ㄧ边流汗。夏天，老奶奶，老爷爷，爸和妈都端出椅子到外头乘凉聊天，偶尔的晚来风徐徐吹来真是舒服！在记忆里，在梦里，这些人和物都活生生，沥沥在眼前，我仍然可以听到孩童玩乐嘻笑声，爸妈年轻的脸庞.....都说人年过半百往回想，往後看，是回味？是感叹？还是思念？但总是不能释怀。

满城春色花如雪，极目烟光月似钩。
总是动人乡思处，更堪容易上高楼。唐  张久龄