疫情下小房东的损失

7 月初看到我斜对面的租屋房客正在搬迁，那间2500平方公呎3房2卫浴的独立房, 又位於有名的樱桃溪学区很受租客喜爱，10年下来我只见过白人房东ㄧ次，这次的租客可想而知是因爲疫情失去了工作，在4、5、6月都缴不出房租之下自动走人。 科州州长波里斯（Gov. Jared Polis) 在近期发佈「租客驱逐令 - Eviction 」必须在7月13号之前的30天後才能向法院申诉，由法官开出驱逐令。

这次全球新冠疫情扫惨的是连锁效应的各行各业，其中小房东更是「哑巴吃黄莲，有口难言。」 因爲法律上一再规定在疫情期间不能驱赶房客，已被疫情搞得七荤八素的州政府和联邦政府也没能即时伸出援手拉「小房东哥儿们一把」。 根据美国商业CNBC 有线电台的4月2日刊期报导：美国小房东（individual landlords ) 约有800万人数，他们个人所拥有的租屋从一间到10间不等，几乎占全国约4800万租客的一半市场，这些又被称爲「爸妈型个体户房东 - Mom and Pop Landlords」，一旦房客缴不出租金，他们是无法像大公司或连锁公寓公司那般在银行信用借贷的世界中呼风唤雨，资金链週转间随手可得。相反的，这些个体户房东必需自掏腰包付房贷和其它一切费用以避免被银行收走。

美国艾菲尔（Avail) 普察公司在3月底所作的讯息显示：约有3000位小房东收不到房租，租客高达7000位，其中54% 的租客是因爲疫情导至失业； 1/3的租客是负担不起房租，有些直接搬回亲戚或父母家中暂住，也有些不知道该怎麽办？ 艾菲尔普察公司联合创办人 劳伦斯 . 简凯洛 - Laurence Jankelow 解释道：小房东们其实从房租收入来看是赚不了什麽大钱，他们把储蓄用来投资租房的最终目地是等待「房屋增值」，且退休後，房贷如果能付清又能多一些养老收入。 目前唯一能帮助到小房东的是：如果国家企业的房贷如房利美 - Fannie 和 弗雷迪 - Freddi, 房贷款超过50万美金以上可宽免一年（12月）暂时不付，把所积欠的本金和利息加回贷款。 至於那些房贷已付清的或向一般银行贷款的小房东们只能吞嚥下所有租屋空置和收不到租金之後的所有费用，一切照单全收！

2020年真是很糟糕的一年，科州从3月6日起全州居家防疫，爲人师表的女儿和室友这3年来在公寓高房租的压力下，最终缴械投降搬回老母家住，而身爲小房东的我也开始未雨绸缪，一方面帮助他们储蓄，另一方面也替自己辗出$600元的生活补助（女儿和其室友各付我租金$300包水电），两人在家网上工作和教学。 每天呆在家里的我，一到月初就打电话问 小房东的朋友们是否房租收齐？ 有的收齐了，有的房客少个几佰块，有的根本缴不出房租，朋友说：驱逐令费时费钱还伤了和气，疫情下，赶走了房客也找不到新房客，明明知道房客们每月开销下存不了钱，都是刚刚好，不然就是差不多，表面还是和房客打圆场说著：「往後加，等您开始工作後再把欠款每月摊还。」

小房东最怕的就是房客走人，因爲要清理、维修、换东换西，所以早在数年前，我就决定租金至少比市场少20% - 30%，宁可少赚也要留住「货比叁家的房客」。房东和房客之间是一种脑力竞赛，租客对市场行情比房东还清楚！有一位住在市中心downtown 公寓的房客，明知市场价在$2200上下，他从28岁住到37岁都快中年了，前年大方地给我个「决战书」，说要是房租超过$1700，他就租不起了，所以我就配合这白人小伙子，他一向付租金準时，一看到疫情开始就把四月和五月租金一次付，确保小窝。 其它租了4 -15年的老房客即使在新冠疫情肆虐下仍与我这位小房东配合极好，4、5、6月居家隔离期间还是缴交租金準时，有时我开车路经过租房，看得出有的和我一样成年孩子搬回和父母住或分租给其它租客，我也是睁一只眼闭一只眼，只要租客们能有栖身之地，身爲房东也感欣慰。 既然减少房租，薄利多销，我也在前年给我的管理公司老板 克特 （Kurt) 下一份「决战书」，解释：房客十年如一日，因爲我这小房东物廉价美的房租，得能让贵公司管理顺畅，是否能将管理收费由10% 降到7%，没想到 克特马上答应。 这样子的配合让3方皆受益，皆大欢喜。

2020年的疫情可想像得出是几家欢乐几家愁，疫苗还未研发出来，经济就裹足不前，正如2008年的次贷危机，我这小房东ㄧ路走得颤颤惊惊，风雨飘摇，东倒西歪。 还好有前车之见，目前还算「莊敬自强，处变不惊」。