疫情下的小房东烦恼

自2020年3月份新冠疫情爆发以来，「暂停驱逐房客令 -Eviction Moratoriums」已影响了不少小房东们的月收人，根据费城联邦储备银行 - The Federal Reserve Bank of Philadelphia 2020年12月17日公佈：疫情已造成美国9千2百万租客失业，每一户失业家庭平均已拖欠房租$5400 美金。 自拜登总统1月20日上任以来，即刻签署「暂停房客驱逐令」从2020年12月底延至2021年3月31日；银行止赎（法拍房屋）延至2021年6月31日。

不幸的是，全美小房东（Mom and Pop landlord） 拥有48%的租房市场，平均拥有10户租房以内的小房东们面临较高的现金流困难。 房客驱逐令拖得越长，小房东们的财政会加倍赤字化，更加「风萧萧兮易水寒，财去楼空兮不复返。」为此，不少银行也提供小房东贷款，以3%固定利息，5年期为限。 不光是政府以拖延战术与疫情做空间与时间对侍，小房东们也无所不用尽方法与房客妥协沟通。 因爲法院处理房客驱逐令的案件ㄧ年下来已高居不下，堆积如山。 房东与房客的妥协方式不外乎有「降租」、「让房客租给自己，把租金作房贷给房东 - rent to own 」、「能给多少租金算多少」、「分期付款」。无论哪一种方法，租客失业，无力偿还，小房东们心里有数，再多的方法只不过是「纸上谈兵」，大多累积的租金欠款是拿不回来的。

这一年来的新冠毅情是「全球性」与「全面性」的连锁效应，根据皮龙研究中心 - Pew Research Center Report 2020年9月份报导， 成年小孩18-29岁搬回与父母同住已有52%，同比1940在年美国经济大萧条过後的48%还多出4%。 可见这次的经济衝击对年轻一代的群体远大於2008年次贷风暴所引起的严重经济衰退。 2008年许多家庭失去了房子，失业率最高达至10%，经济6年後开始复甦，然而在我身为小房东的那几年的记忆里，房租降了10%-20%，15-30天内就租出去。 这一次却不同！ 由於联邦银行调降利息、无限印钞、发行国民消费卷 - stimulus checks 来刺激经济，让不少有收入的租客有能力购屋，加上疫情关係，租客一动不如ㄧ静，儘量不搬迁，这些原因让房租市场雪上加霜。 2020年10月底，笔者一户两房两卫靠轻铁的公寓因租了7年房客在外购屋而搬出，由於地点极佳，房租又低於附近公寓10%，往常在14天以内就租出了。 这次不然，45天没租出後，我就打电话请管理公司降$100， 75天还没租出去就再降$100，结果105天都还没租出去，著急得我甘脆「壮士断脕」再降$100，终於在整整126天後租出去。 笔者的管理公司手头上待租的租房自8个月前有12间，到目前为止只租出2间，面临房客无法缴纳租金的比例占在所有216套出租房约6%，这就已让老闆克特焦头烂耳了，他说：看房者少，租房多，房客变得很挑惕。 克特除了要求房客收入必需是房租的3倍，加上房客得自付租房室内保险，对於房客背景审查更是严刻，如此可以避免房客与小房东间不必要的债务纠纷，做为代理小房东讨债的管理公司也不至於被两方来的压力夹攻。

笔者身为小房东20年有馀，藉著这篇文章与所有小房东们传递资讯，以现在的疫情局势，房客能缴租就不要增租直到疫情受到控制，房客若要求减租或在寻找就业期间的分期付款，能商量就和平商量，反正法律规定在今年3月底前不能驱赶房客，即使疫情趋缓，暂停驱逐房客令应该会再延期。 祝福小房东们，包括我自己都「自求多福」了！