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房东在疫情下面对的「减租」

4/4/2020

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科州州长傑尔. 普利斯(Jared Polis)在3月20日向银行和房东们宣佈在4月30日之前防疫期间,确保房贷屋主和房客们免於「房屋止赎 - Foreclosure」、缴交「滞纳金 - Late Pay」和 法院下令「驱逐 - Eviction。」, 这一道指令几乎是全国性的。 身爲房东们非常瞭解新冠病毒 COVIC-19 对经济的衝击,对房客蹲在家中防疫很可能无收入的情况下,再加上2个月内无法行使法律驱逐令,其後果所将会面对的损失与细节也开始令人忧心忡忡。

4月2日一位55岁女性朋友来电:「纪珍,我的房客如果不付4月份房租$1650,我该怎麽办?离婚後就靠这些房租加上半工过日子,虽然自住房付清了,随著物价上涨,也必须要注意现金流。」,我告诉她,自己身爲房东20年此刻还没想到过这个问题。 於是才刚掛掉电话就马上打电话到管理公司问老闆 科特(Kurt )是否房客们已像往常月初缴纳房租? 科特目前替客户们管理328栋出租房陆续有30年之久,可谓是「老薑」,经历了2008年次贷的经济深度衰退,他肯定因这次疫情的居家检疫收到不少房客的「租金宽容或减租」的要求。 不到5分锺,科特回电:「全部进帐,还差2户未收,其中一户明天缴交....。」,再隔2小时,科特再次回话:「最後一户刚刚汇来四月租金!」,啊!我松了一口气!身爲房东最怕的就是房客缴不出房租,特别是在这种「非常时期的疫情下」,一旦房客没有收入,疫情在四月底还未必能明朗下,房东在5个月内都不能「动到房客一根寒毛」,也无怪乎这位台湾女友人打电话来向我询问。

隔天4月3日,另一位不黯英语的广东女友人打电话:「纪珍,我的房客来简讯,看到房租$2400变成$2000,麻烦帮我看一下,然後告诉我怎麽回房客才好?」。 这是我看到的第一封房客的「减租要求 - rent reducing request 」,其房客因防疫期间,先生没有收入,一家四口要求房租降价$400。 我这位朋友也是一家四口,夫妻又是在中餐馆上班,也得蹲在家里,於是我帮她回房客:「疫情期间,大家都很艰难,我和先生一家四口皆无收入,能否暂付月租$2000,等待疫情过後,再把馀额慢慢偿还?」。我告诉朋友:「一般房客都是月底见空,手头紧,不知道疫情要拖多久?中小企业也开始裁员,这些馀额未来也不一定收得到,但是最重要还是留住房客,多多少少辗一些收入,房客在努力生存,房东与房客是社会中的『共生体』啊!」。

笔者身爲房东20年得到的经验就是:「吃亏就是占便宜,肯退才有进,随时抱著感恩之心。」 当2008年经融风暴席捲全球,美国失业率高达10%,笔者的房客多为离婚的白人职业妇女单亲族并养育儿女,在租客还没启口「要求减租」,身爲单亲族的我早已通知管理公司降租10% -15%,以保住房客爲重,万不能苦苦相逼。 如果房客回覆可以负担的月租,我也义不容辞ㄧ口答应。 大部份房客最多要求降25%,也就是目前疫情下地产房仲业所预估的情况。 经济市场每7-10年几乎都有个上上下下,房东与房客之间也随著经济趋势动盪起伏,ㄧ转眼,我做房东的生涯已许多年了,对於ㄧ些住了8年、10年、14年和15年的长期房客,我心中对她们怀有无限的感激,是她们让我撑过2008年的经济萧条,房客少给一点,房东少收一点,彼此之间自然产生信任与依附。 这些房客都是存不出6-8万的房贷头期款,或者年年借钱渡日,东墙补西墙的族群,这样的族群越来越多,包括我自己月不敷出,为人师表的女儿。 昨天女儿才报出她的3位好友在这次疫情中被请辞。 还好都是28岁年华,还年轻!职场还是以这种年龄为优先。

笔者这次虽然收到4月份的全租,但是也能预估随著疫情近期无法确认得到控制之下,经济必然会有下滑的走势,下面几个月就不能担保房客不会起动「减租」要求,我也等著吧! 既来之则安之。
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