房东在疫情下面对的「减租」

科州州长傑尔. 普利斯（Jared Polis）在3月20日向银行和房东们宣佈在4月30日之前防疫期间，确保房贷屋主和房客们免於「房屋止赎 - Foreclosure」、缴交「滞纳金 - Late Pay」和 法院下令「驱逐 - Eviction。」， 这一道指令几乎是全国性的。 身爲房东们非常瞭解新冠病毒 COVIC-19 对经济的衝击，对房客蹲在家中防疫很可能无收入的情况下，再加上2个月内无法行使法律驱逐令，其後果所将会面对的损失与细节也开始令人忧心忡忡。

4月2日一位55岁女性朋友来电：「纪珍，我的房客如果不付4月份房租$1650，我该怎麽办？离婚後就靠这些房租加上半工过日子，虽然自住房付清了，随著物价上涨，也必须要注意现金流。」，我告诉她，自己身爲房东20年此刻还没想到过这个问题。 於是才刚掛掉电话就马上打电话到管理公司问老闆 科特（Kurt )是否房客们已像往常月初缴纳房租？ 科特目前替客户们管理328栋出租房陆续有30年之久，可谓是「老薑」，经历了2008年次贷的经济深度衰退，他肯定因这次疫情的居家检疫收到不少房客的「租金宽容或减租」的要求。 不到5分锺，科特回电：「全部进帐，还差2户未收，其中一户明天缴交....。」，再隔2小时，科特再次回话：「最後一户刚刚汇来四月租金！」，啊！我松了一口气！身爲房东最怕的就是房客缴不出房租，特别是在这种「非常时期的疫情下」，一旦房客没有收入，疫情在四月底还未必能明朗下，房东在5个月内都不能「动到房客一根寒毛」，也无怪乎这位台湾女友人打电话来向我询问。

隔天4月3日，另一位不黯英语的广东女友人打电话：「纪珍，我的房客来简讯，看到房租$2400变成$2000，麻烦帮我看一下，然後告诉我怎麽回房客才好？」。 这是我看到的第一封房客的「减租要求 - rent reducing request 」，其房客因防疫期间，先生没有收入，一家四口要求房租降价$400。 我这位朋友也是一家四口，夫妻又是在中餐馆上班，也得蹲在家里，於是我帮她回房客：「疫情期间，大家都很艰难，我和先生一家四口皆无收入，能否暂付月租$2000，等待疫情过後，再把馀额慢慢偿还？」。我告诉朋友：「一般房客都是月底见空，手头紧，不知道疫情要拖多久？中小企业也开始裁员，这些馀额未来也不一定收得到，但是最重要还是留住房客，多多少少辗一些收入，房客在努力生存，房东与房客是社会中的『共生体』啊！」。

笔者身爲房东20年得到的经验就是：「吃亏就是占便宜，肯退才有进，随时抱著感恩之心。」 当2008年经融风暴席捲全球，美国失业率高达10%，笔者的房客多为离婚的白人职业妇女单亲族并养育儿女，在租客还没启口「要求减租」，身爲单亲族的我早已通知管理公司降租10% -15%，以保住房客爲重，万不能苦苦相逼。 如果房客回覆可以负担的月租，我也义不容辞ㄧ口答应。 大部份房客最多要求降25%，也就是目前疫情下地产房仲业所预估的情况。 经济市场每7-10年几乎都有个上上下下，房东与房客之间也随著经济趋势动盪起伏，ㄧ转眼，我做房东的生涯已许多年了，对於ㄧ些住了8年、10年、14年和15年的长期房客，我心中对她们怀有无限的感激，是她们让我撑过2008年的经济萧条，房客少给一点，房东少收一点，彼此之间自然产生信任与依附。 这些房客都是存不出6-8万的房贷头期款，或者年年借钱渡日，东墙补西墙的族群，这样的族群越来越多，包括我自己月不敷出，为人师表的女儿。 昨天女儿才报出她的3位好友在这次疫情中被请辞。 还好都是28岁年华，还年轻！职场还是以这种年龄为优先。

笔者这次虽然收到4月份的全租，但是也能预估随著疫情近期无法确认得到控制之下，经济必然会有下滑的走势，下面几个月就不能担保房客不会起动「减租」要求，我也等著吧！ 既来之则安之。