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感谢吴纪珍女士分享短文新作“有土斯有财 - 房地产”

「有土斯有财」是中国古人的说法，去年闻名两岸三地歌手费玉青从歌坛退休，一生积蓄大多都投资在房地产，他在访谈中偶尔也会提及古人此种说法。费玉青生活平淡节俭，对公益活动是乐善好施。上星期笔者聊到「房地产」一题，引来不少读者们的兴趣，所以这星期再谈一下有关个人投资房地产的经验。投资理财不外是股票、房地产、债卷、定存和从薪资月缴的公司401K. 变现最快的是银行定存，最多利息亏损，拿出本金救急。但是如果遭遇经济不测被裁员和长期失业的状况下，一些50岁以上的人群们一生所结集的投资包括房地产和股票都要被减价或低价变卖求生。美国自1984年以来，笔者就亲眼目睹当年由石油危机引爆的丹佛房产崩盘、1987年股票市场下跌、1997年亚洲经融危机、2003年股票市场跌震，到2008年美国历史上最严峻的经济衰退（Deep Recession), 财富分配总是有新人换旧人，风光一时的老闆转眼间财富被经济巨浪吞蚀，有时回想起来不胜咘嘘。

房地产在经济好时，变现不难，在经济开始下滑时，变现的时间就拖得较长。如果投资出租房，在有房贷和管理费（HOA), 外加修理费和地价税，利润是很有限，最主要还是决定於10年後的「增值」状况。25年前，我的邻居傑克（Jack)年届55，他自豪地说：30年前他才25岁，以美金4万5买下现住的2300平方公尺自住房，55岁後房价市值22万左右。终於在80岁的今日，他的房价已是45万上下，这种按步就班的增值让他挺有安全感！可以选择「以房养老」向银行贷款，每月以房抵押给银行换取回馈增加收入。 另外ㄧ位餐馆业主的朋友，在2001年40多岁换4000多平方尺房子，36万买进，17年後因为没重新装修以49万卖出，再以增值利润买下30万的1400平方公呎，3房两套半卫浴联排房子（Townhome)，如此才能减少费用好好地轻轻松松规划退休生活。房市和股票市场ㄧ样会上上下下，唯一不同是公司发行股票，若经营不善，可以申请破产保护，届时，股东手上的股票变「壁纸」。房地产投资为个人投资行为，好坏自己负责，只要不卖，撑得住，长远还是有利润性地增值。

在我周遭的朋友群60%都是有投资出租房，虽然都不喜欢应付房客，还要平均每年签约到期连清洁修理到新房客住进平均ㄧ年损失2-3个月房租收入，95%以上的华人房东是自己管理，省去每月10%付给管理公司的费用。2019年管理公司职工清洁和修理是每小时$45美金，若是请外来的专业水电工，包準那个月份的房租得泡汤外加自掏腰包。所以对30岁以後才有能力开始投资房地产的人们来说，要有心理準备，千万别指望前5年靠房租增添太多额外收入。 根据美国房东网站电子邮报报导 （LandlordStation.com) ,美国房地产投资全国总人数约2810万投资者，76%的投资人在56岁以下，其中只有34%较为积极的投资者年薪在7万5美元以上。意想不到的是学历在高中或以下的房地产投资者竟然也高居37%。可见，「有土斯有财」的观念是非常普遍的认知。在英国伦敦市，有1/3的房产是私人出租房。

房租市场ㄧ直是很竞争的，特别是丹佛市区自1990年中盖起轻铁路线，沿著轻铁站所有地皮都被大型建商购建成5层楼公寓出租，2018年约有2万户新屋与公寓落成，今年又将增添约2万5千户，渐渐地让租房和卖房市场都开始慢下来。在预测明年房租的涨幅，笔者与多年的管理公司老闆克特（Kurt)总要虚心请教，克特管理305户出租房，目前手上有10户住房等待出售，只听著他说：奇怪的现象，目前手上ㄧ些的出租屋竟然有2个多月还租不出去，房子也有90天未能售出的，建商总是见到商机时就ㄧ窝蜂兴盖大楼，等大楼、住屋陆续建成，又造成新屋和公寓空置的现象，不知道要几年後才能把空居填满住户。总之，在这种储蓄难、赚钱难的世代，任何ㄧ种投资，当然也包括房地产都是需要时间和耐力的磨鍊，没有一夜致富的故事，更没有佼幸成功的道理。投资要量力才不会在经济下滑时陷入两难，房市也和股市一样，不可能一直处在高端，市场过热总会下行纠正，不幸的人买在高点，幸运的人买在低价位，有时是猜不透摸不著，只要默默耕耘，总是能随著时光累积一些财富。

夫君子之行
静以修身
俭以养德
非淡泊无以明志
非宁静无以致远 东汉末年 诸葛亮