丹佛华人资讯网 - 贷款小常识

2020年贷款新项目

1/7/2020

诚信信用公司（Integrity Credit Corporation）2020年的贷款新项目：低利率的查收入贷款，头款至少30%的外国人贷款，不查税单的雇主证明信贷款，还有头款至少25%的1099-Misc自雇工贷款，大家有需要可以向贷款专员梁小姐查询详情，电话是720-435-8695。

道格拉斯县住房合作机构为中低收入首次购房家庭提供的首付款帮助

8/30/2019

非营利组织“道格拉斯县住房合作机构（Douglas County Housing Partnership）”为中低收入首次购房家庭提供首付款帮助（资金来自联邦和州政府拨款）。如果您对此项目感兴趣，请联系FirstBank黄楚雯 303-805-3801 (NMLS# 1500849)。

项目要求：
1. 首次购房者（三年内没有拥有住房）；
2. 购房者需在道格拉斯县工作，或在道格拉斯县购买住房；
3. 购房者家庭收入在地区中等收入80%以下($74,240 in Douglas County) ;
4. 购房者至少提供购房价格1%的首付（且不低于$1,000）;
5. 所购房以自住为目的；
6. 所购二手房价格不超过$361,000, 新房价格不超过$413,000;
7. 购房者为公民或永久居民.

另：该机构为任何房屋购买者提供免费中文课程，讲授买房过程中会经历的所有细节，地点在Lone Tree。

贷款审查可能遇见的问题

3/29/2018

在贷款审查中常常会出现小插曲，为了更好的做到自己的贷款，大家可以参考以下几个建议，
（1）银行流水
大家可以在每月固定的日子将固定的资金（工资，奖金等）存入同一张银行卡内，贷款时需要最近两个月的流水账单，需要买房的话一定把首付第一时间存到银行。再开始贷款业务。
（2）增加父母为共同还款人
如果说增加父母作为共同还款人的话，也是能够更加轻松的获得贷款。这种方法的手续较为简单，贷款人需要共同还款人的税单和工资单还有银行流水账单以同样形式贷款。
（3）不定期存取
自营业户主根据每个月存入银行存款的额度也可以用24个月账单贷款。无需报税单，这是适合自营业五年以上，可以出示个人银行流水账单的户主。银行可以不用看税单和W2。
（4）提供担保证明
目前最常用是房屋抵押贷款，如果手上首付不够，但还想换房的话，可以以抵押贷款的形式把首付贷款出来，但申请此项贷款的借款人需要提供本人及配偶有效身份证明，工资单，2年报税单，以及贷款银行要求提交的其他贷款材料。具体操作方式可咨询贷款银行。
（5）提高首付
在收入以及支出在还款能力范围内不成正比时，其中一种方法，提高首付比例了，将贷款额度降到自己的还款能力范围内。

外国人贷款

3/14/2018

在美国想要贷款买房，通常会要求购房人提供收入证明、银行流水及资产证明；其次要了解贷款的步骤，海外买房是需要拿到银行预审批的，有了预批函才能进行下一步的房产买卖；首先就是着手开始先做好贷款，再去挑选感兴趣的物业。那么对于外国人贷款，持有外国籍在美国想买房子的话，究竟需要哪些条件才可以满足贷款呢？

一、申请贷款需要满足什么条件？
允许海外购房者购房的国家基本上允许贷款购房，购房人至少要准备收入证明、银行流水及资产证明这三类材料，各国还可能有自己的一些要求。
以美国为例，购买人达到以下条件即可申请贷款：
1. 贷款首付比例达到40%-50%；
2. 提供以往12个月或以上主要账户的流水单（银行流水）；
3. 提供贷款申请人的收入证明/在职证明（收入证明）；
4. 提供贷款申请人及配偶名下资产清单及材料（资产证明）。
二、什么时候申请贷款？
基本把握两个时间：一是向卖家出价前申请预审批；一是签合同后向银行正式提交贷款申请。
1.出价前申请预审批
在国外贷款购房需要银行预审批，拿到银行的预批函后才有向卖家出价的资格，否则，如果以贷款购买人的身份向卖家提供正式的出价函，但没有银行的预批函，卖家是不予理会的。
我们银行拿到申请人的资料后，会在很短的时间内给予反馈。

贷款的类型

3/7/2018

贷款的类型中常见的是三种，可分为 Purchase（购买）丶Refinance（重新贷款）和 Cashout（抵押贷款）。

其中重新贷款（refinance）是很多人不知道的省钱方法。很多朋友贷了30年固定利率后，就再也没有考虑过贷款和利率事情了，然而利率市场像股票大盘一样随时变化，比如最近几年的利率就比较低，如果用 Mortgage Calculator 计算一下，或许每月能省几十甚至几百块。

用房子抵押贷款（Cashout）也是投资：
如果用房子抵押贷款，可能会省几个点的利率。另外，小型 Business Loan 通常规定还款时间短（1-5年）丶压力大丶贷款又很繁琐，如果用房子抵押贷款作为自己生意的投资，贷款时间为30年，这样压力就会小一些。最近一段期间利率会不断上涨，也是时候可以淘现金来做更多投资，如果苦于手上资金短缺，而又拥有住房，求其是付现的房子，可以考虑拿出抵押贷款，以现金来做更多的投资！

应该选择Conventional 贷款还是FHA 贷款？

3/5/2018

经常有客户在Down Payment 不够20%的情况下问要不要选择FHA贷款，如果首付低的话情况下是可以的。原因如下：（FHA贷款的信息参考的是2013年6月3号新改动后的条款）

1. FHA贷款要收相当于贷款额1.75% 的 Up Front Mortgage Insurance Premium，而Conventional贷款没有Up Front Mortgage Insurance。

2. Conventional 贷款只有LTV>80%才有Mortgage Insurance，而FHA在任何情况下都有Mortgage Insurance。

3. Conventional 贷款的Mortgage Insurance在LTV<=80%时可以打电话给贷款银行要求取消，而如果LTV<=78%时，贷款银行会自动取消Mortgage Insurance。以当前的贷款利率（15年固定利率大约3.0% ，30年固定利率大约4.0%）来算的话，起始LTV为90%的贷款，假设房价保持不变，如果是15年的贷款的话在第二年结束就可以要求取消Mortgage Insurance，如果是30年的贷款的话也可以在第六年结束时要求取消Mortgage Insurance。

而起始LTV 为90%或者以下的FHA贷款，在付款11年后才能取消Mortgage Insurance。起始LTV为90%以上的FHA贷款，终生都要付Mortgage Insurance。

4. Conventional贷款的Monthly Mortgage Insurance在相同条件下比FHA的Monthly Mortgage Insurance低。

客户选择FHA的误区来源是一个广为流传的FHA只需要付3.5% Down Payment 的信息，这个有关FHA的信息是对的，而且金融危机后的两三年，很多Conventional 贷款银行要求至少10%的Down Payment，所以很多人选择FHA贷款，那时候FHA的Mortgage Insurance Premium 的条款也比2013年修正后好很多。现在很多银行的Conventional 贷款只要求5%的Down Payment，FHA比Conventional 贷款的优势就只是贷款条件有时稍微宽松一些，所以可以选择Conventional 贷款就不要选择FHA贷款。（华语专员Arisa 303-993-5286）

贷款利率解析

2/21/2018

Mortgage 通常有30年、20年、15年和10年固定利率，以及 7/1 ARM、5/1 ARM 等可调节利率。
很多人选择30年固定利率贷款，因为利率不变让人觉得安心，另外30年分期月供低，同样的首付和收入可以负担更高的房价，因此房产经纪人经常推荐它。很多新人不知道 7/1 ARM 和 5/1 ARM 这些选项。
所谓 ARM，就是 Adjustable-Rate Mortgage。比如说 7/1 ARM，还款时间为30年，前7年利率不变，此后每年根据市场情况进行调整，但是限定了最大的变动幅度；5/1 ARM 则是前5年利率不变。
ARM 和固定利率的贷款有什么区别呢？

ARM 前几年的利率通常要低不少。以2017年1月为例，根据 FreddieMac 的数据，30 Year Fixed 贷款利率是4.15+0.5，而5 Year ARM 贷款利率只要3.24+0.4，相差1.01点。
在固定利率期结束后，ARM 的利率会随市场变化而调整。根据 HSH 的数据，从1986年至今，美国房贷的利率总体来说在走低（如下图）。假设你2010年购买了 7/1 ARM贷款，2017年到期之后利率会降低，因为此时整个市场行情已经低了不少。反之，如果你2010年购买的是30 year fixed，不管市场怎么变化你的利率不变。当然，ARM 也有风险：如果市场行情在走高，固定利率期结束之后你的利率可能会增加（但是上升幅度一般在合同中有限制），而30 year fixed 就不会。

FHA贷款

2/13/2018

什么是FHA贷款？

FHA贷款是美国联邦住房管理局(Federal Housing Administration)提供的贷款方案，由政府背书，降低贷款银行的风险，FHA对贷款设限比传统贷款(Conventional loan)的设限要宽鬆。

FHA仅限于自住房的贷款，优点是只要有3.5%首付款就可以买房子，且允许高达6%的赠款，贷款人收入条件不吻合，还可以加亲戚名字帮助贷款。FHA常见有30年和 15年固定利率，以及‪3/1‬和‪5/1‬浮动利率，FHA的贷款金额在大部分的州可允许高达$729,750。

FHA重新贷款时也有好处，以FHA Streamline做重新贷款，就算失业或房价下跌，因不须做房屋估价，所以也不影响重新贷款，FHA Streamline重新贷款的方案仅限现为FHA贷款人申请。

房贷方程式

2/8/2018

科州这几年的房地产世道蓬勃，在这里分享一些贷款的讯息，供大家参考。您知道吗，在美买房，正常分三种“房“：自住屋(Primary Home): 买来自己住的；贷款时利率会比较低；第二套房(Second Home)：自己不长住的房子，但是偶尔会去住一下，例如在某旅游景点附近，海边的房子等等；贷款首付和利率相对会比较高；投资房(Investment Property)：期望着通过购买出租收租金，或者是低买高卖得到利润，同样的贷款的首付和利率会比较高。自住房依据不同的贷款计划首付可能介于3.5%之至20% ；而买投资房首付正常最低需要20至25%。相信大家在办贷款时，常常会问自己到底能贷到多少款，在这里教大家一个简单的算法，银行的贷款部门大致也是这麽算的：（1）房贷 +（2）地税 +（3）保险+（4）HOA+ (5)车贷+ （6）信用卡最低还款额要小于税前月收入的45%，建议您下次看屋前不妨先算一算自己差不多能贷到多少，这样在到银行贷款前也有个底（华语专员Arisa 303-993-5286）。

版主介绍

2/5/2018