好多朋友到科州之后都表示对本地的房市一无所知，不知道到哪里买，怎么买，什么时候买，还有跟谁买。买房是绝大多数人一辈子里最重要的决定之一，本来就不应该马虎，做好功课，知己知彼百战百胜，最重要的是为自己和家人寻得一个舒适的安乐窝。我们在这里为大家整理了一些相关讯息，供大家参考。
您知道吗，科州的房屋买卖是由卖方支付5.8%的经纪费用，这费用会由卖方经纪和买方经纪平分，不需要买方承担。在科州买房对绝大多数华人来说，最容易遇到的问题就是如何申请房贷，所以建议大家在看房前，先和银行贷款部门或贷款公司拿到有贷款额度的初步批文，这样会让您购屋的过程事半功倍，看到适合的屋子就可以下单，而不需要浪费宝贵的时间等待批文，错失时机。也建议大家在看房前，在美国的银行里已经有支付头期款的费用，正常银行和贷款公司会要求贷款方证明头期款不是经由借贷取得，如果早一些安排好这些，也能够减少在贷款审批时可能会遇到的问题。当您都已经把这些安排好了之后，您就可以和我们联络，开始物色心仪的屋子了，如果您需要我们推荐可靠，有华语专员的本地银行和贷款公司，我们也荣幸提供您一些建议。
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在美国置产为什么要找地产经纪，她（他）们能够做什么呢？
打算在美国买房子，就是要找一位可靠的房地产经纪人了。与国内的售楼员相比，美国的房地产经纪人有以下几大特点： 1.美国的房地产经纪人十分专业，行业管理十分严格。不象国内那些通过简单上岗培训就能进行房地产中介的业务员，要想在美国进行房地产中介，必须要经过180小时的学习，并通过严格考试后方可获得所在州的房地产经纪人执照，以后每年都要上课才能更新执照。每一个房地产经纪人都必须注册在某家房地产公司之下，不仅要服从公司的管理，而且要遵守经纪人协会的各种法律法规。如果没有房地产经纪人执照，不允许从事任何房地产相关业务，不允许回答任何与房地产有关的问题，更不可能带客户看房子。 2. 美国房地产经纪人的独家代理制度。在国内，一个房源可以交给多家中介公司, 谁卖出去谁得佣金；一个买主也可以找多个经纪人, 谁帮买主买到房子谁得佣金。而美国完全不同，无论买房还是卖房，经纪人都是独家代理，买主或卖主都要和自己的经纪人签订独家代理合同，只有合同期满或者中止以后，才可以找别的经纪人代理。 3. 美国的房地产经纪人年龄多在35岁以上，70%以上为已婚女性，很多人具有硕士博士文凭，多由其他行业如教师、工程师、科研人员甚至律师等，转行而来。与国内的大多是20岁出头的房地产经纪人不同，大多为中年女性的美国房地产经纪人，一般比较有耐心、爱心、认真负责、充分理解买房和卖房者的心情，尤其一些高学历的经纪人，思维缜密，做事有条理、讲究效率，能很好地指导和帮助买房和卖房者。 4. 佣金的支付和国内不同。与国内由买方支付佣金的制度有极大不同，在美国买房子，佣金全部由卖方来支付的，买方不用支付任何佣金。在美国买房子，有一位专业的经纪人为你找房、带你看房，向你介绍和解释合同条款的约定、购房程序、手续等， 并且协助贷款、验屋、产权过户等等，各个环节都能为你提供专业的建议与指导，自始至终为你争取最大的利益，而且你还不必为这些专业服务支付任何费用! 5.通过房地产经纪人可以买到更便宜的房子。在美国买房，无论你买新房还是二手房，买方经纪人一般只代理买方，与卖方没有任何关系，这与国内的情况也十分不同。在购房过程中，经纪人代表买方与卖方讨价还价，尽可能压低价格，为买方争取最大的利益。尤其在买新房时，理论上讲，买主可以不通过经纪人，直接从建筑商手里买房。有些从国内来的买主就误以为这样可以帮建筑商省下佣金，从而可以和建筑商砍价。事实上正好相反，尽管还要支付买方经纪人的佣金，建筑商依然愿意接受经纪人的砍价，而非买主个人。这如同“批发”和“零售”的概念，经纪人可以拿到批发价，而买主只能拿到零售价。其实，这也是建筑商用以鼓励经纪人多带买主来买房子的策略，建筑商都希望与经纪人建立长期合作关系，而与买主个人则不可能。 6.此外，大部分国内买家不了解美国地产行业，以为沒有买家中介能够得到卖家更便宜的房子售价。其实不管买家是否有买家经纪，卖家同样要付双方费用，只不过，若买房沒有经纪人，卖方经纪人可一并得到卖家及买家双方6%的中介费，这样买家沒有行业经验则会不但沒有拿到便宜价，更是被卖家中介忽悠猛宰，有时候卖家或建商会在签约之前误导，在签约之后借故找理由不履行答应的promotion或裝修upgrade,由于沒有经纪人帮，自己也沒有经验的话申诉不成也只能从了，最后则只能说是得不偿失了。 |
怎么挑经纪人呢？
大部分的人雇用经纪处理业务，一是预防欺诈，可以看看历史数据库，二是节省时间少走弯路。地产经纪在替客户挂牌出售物业的时候，会在历史成交数据库里调出这套房子从建成那天开始的所有法定相关资料，然后跟卖家沟通，填表发布，而不是听业主怎么说就怎么填。楼龄，真实面积，建筑材料，维修纪录，中间转手过多少次，成交价是多少，全部都一目了然。这个数据库只对经纪内部开放，目前是不公开的。正是这个信息高度真实的数据库的存在，再加上房产协会对经纪人有严格的监管制度。也就是说，您挑选房子的时候，可以对数据的真实可靠完全放心。 好的经纪人有以下特质： 1. 一个好得经纪是一个良好的倾听者，会认真的听你的诉求，领会你的意图，同时是个老练的市场分析者，还要是个老道的谈判专家，经验丰富，城市可信。 2. 不仅嘴巴厉害，能说服交易对方接受你的条件，笔下的功夫也要了得，合约文本的拟定符合规范没有漏洞，最大限度的保护你的利益。 3. 挑选好的房产经纪可以通过面谈，好的房产经纪对客人真诚而不谄媚，自信而不嚣张，这种真诚和自信来自于他的业绩和经验。装是装不出来的，那种一拍胸脯打包天下的爱吹牛的人也很容易被识破。好的房产经纪也可以通过朋友介绍和推荐，给朋友成功交易过房子的经纪一般做事比较靠谱。 4. 有些客人认为同时委托几个经纪也许能更快有结果，其实不然，将心比心，如果客户对经纪三心二意，经纪对客户又怎么会一心一意呢？ 5. 经纪其实就是一个销售人员，从生意的角度，买房经纪希望你越快买到价值越高的房子，这样最符合他的利益。但是真正精明的买房经纪总是最优先站在买家的角度去考虑问题，不会过于催促客户。那些不管房价在上涨，下跌，还是横盘时候都劝说买家买房的经纪，是没有同理心，也不值得去信任的。 |
那是买新屋还是中古屋好呢？
新屋可能要价不斐，一般人也普遍认同新屋比起中古屋来得昂贵，价格一般高于同型中古屋15-30%。 比较新屋及现有房屋价格的重点在于，要做同等条件的比较。专家表示比较价格中位数是没错，但是新屋和中古屋是否是是一洋坪数? 他们内部装潢是否雷同? 新屋一般来说空间充足且配备了新颖的设备。此外，有时许多建商会提供升级服务或是价格折扣。成交价也有可能再降低，如果屋主愿意自行进行部分工程。另一方面，部分屋主会选择升级内部装潢，例如顶级的橱房设备、橱柜及流理台面，或是高品质的地毯及原木地板，都有可能增加新屋的总价。此外，新屋会产生额外费用。例如首次进行草坪植栽及维护、设置水电网路缆线、社区管理费或是单纯的需要购置新家具。更进一步，如果今天是要打造客制化的理想住宅，费用也会相对增加。客制化新屋一般需要雇请建筑师来设计，还包含施工前的建地整理、申请施工执照、检查费、水电网路缆线、车道铺设，甚至是污水处理设备等等。若与一般同坪数建案比起来，客制化房屋费用会多两成至三成。平均一平方英尺的建造费约为两百到四百美金。时间因素也需要纳入考量。建造新屋一般来花费数月是正常的范围，客制化新屋复杂度更高，花上一年都是有可能的事情。反观来看，购买现成房屋，就算加上装潢整修，最晚也能在两至三个月内迁入。 虽然以上提及新屋的各种花费及复杂手续，但整体而言，新屋还是最受欢迎。 首要原因，新屋较符合屋主需求。针对新屋，建商提供多种隔间及装潢选择。屋主能针对需求，选择最这合自己的房屋规划。少数建商也会提供部分客制化的选项，屋主可以增加停车位或加设隔间。而客制化房屋则拥有更高的选择性，可完全以按照个人喜好打造完美住宅。第二，新屋配置全新设备。买二手屋有一定风险，外观看起来也许完好无缺，但实际上你无从得知屋顶、设备、装潢横梁及冷暖气系统的建造年分及剩余寿命。也许搬入的数周内，就有可能产生问题需要立即维修。有鉴于此，哈德森解释购买新屋的额外费用其实是用来买时间 – 拖延房屋修缮的时间。以冷气而言每十五年需要更换，而屋顶则可使用20~30年。新房屋的设备使用年限低，因此短期之内不需要担心修缮问题。另一方面，新屋所涵盖的内部装潢及橱房设备都是全新的，这意味著住护可以享有一定年限的建商保固或是产品制造公司自行提供的维修保固。新建社区也会包含草坪维护及新建的公用设施，例如公员及健身房等外加设备，往往能够大幅提升生活品质。而融入新建社区的社交圈也相对轻松，毕竟大部分的住护都是新迁入，较不会有隔阂。最后是新屋的美学设计。新建案通常具有开放式空间、可弹性运用的空间规划、内部装潢、天花板挑高等老屋不具备的摩登设计。哈德森补充，新房屋一般较有设计感也符合现代人生活方式，光是屋顶挑高部分，老屋通常是八英尺，新屋则是九英尺。功能性部分，新房屋符合现在施行的施工标淮，兼具节能及环保的冷暖气系统、隔热层及隔音窗等等，不但能有效运用能源更能降低水电费用。省水装置及高效能的照明设备也都是新屋常见的装备。最后，网路设备、通讯系统、防火及防盗设施也更为完善。甚至还因应了平板电视的流行，调整了娱乐设施的线路装设。总体而言，虽然新屋总价比起中古屋来得高，但若将这些隐藏式附加价值一同考虑，两者的差距绝对小于市面上说的三成。 |
美国房屋的种类有哪些呢
华人常分不清楚什么是独立屋、什么是城市屋、康斗、连栋屋等，即使久居美国，美国房地产种类有那些，都不一定搞得清楚。基本上，美国房地产可分为：独立屋（Single-Family Home）、集合式住宅（Condominium）、多家庭房(Multi-Family Home)、移动屋(Mobile Home)、公寓（Apartments）、度假屋（Vacation Home）等。 1.独立屋（Single-Family Home）美国的独立屋就是独栋住宅，也就是中国大陆所谓「别墅」，或台湾所谓「透天庴」，亦即有房屋建筑，又有完整土地产权的独栋房屋。独立屋占美国住宅市场80%以上，是相当普遍的房地产，所以「买别墅」并没有想像中那么稀罕。美国一般独立屋为一层或两层建筑，门前有草坪，房后有庭院，多半配有两个车位的车库，比较大的独立屋，车库甚至有三至四个车位，还有车道供访客停车，或停家中额外的车辆。独立屋大多被规画在一起，群聚成为城市的「住宅区」。住宅区内又可分出，不同建商在不同年代盖的「小区」，每个小区户数都不同，外貌设计也可能因建商不同而异。独立屋住宅区的每个小区内，都规画有散步的步道，有的小区甚至有自属小公园，可供住户的小孩玩耍。这种独门独院的独立屋都有前、后院，如果您买的是中古屋，通常前、后院的花草树木或水泥地，设计、施工都已成型。但如果买的是全新屋，建商会将前院草坪铺好，后院则由屋主自行打理。 2.集合式住宅（Condominium）集合式住宅被许多华人称为「康斗」，是英文Condo的简称，就是一栋建筑分割成两个或两个以上独立单位，每个单位具有独立的产权，可独立买卖。每一单位业主除拥有自住空间外，可共享公共空间及公用设施，但需缴纳一定管理费（Home of Association Fee）。通常管理费用来支付整体集合住宅的维护费用如园丁、公共区域清洁维护，以及水费、垃圾费。若集合式住宅有安全门禁及驻警，或游泳池、SPA中心、交谊厅、健身房、休闲育乐室等公共设施，管理费用都会较高。 3.多家庭住房(Multi-Family Home) 多家庭屋的外形与独栋独立屋相似，一般为二至三层建筑，带前后院。建筑内有二至四个不等的独立单位，每个单位有独立的厨卫设备，以及电表、瓦斯表。通常多家庭屋的业主，会自住其中一个单位，其他单位出租，用来支付房屋贷款，是一种兼具自住及投资的房地产。多家庭屋也颇适合大家庭居住，例如，父母、兄弟姊妹家庭，同住一栋楼，既方便互相照顾，又有各自有自己的独立生活空间。 4. 移动屋(Mobile Home) 移动房屋是先在工厂预建的房屋，而不是在居住地兴建的。通常，移动屋的屋主会以拖车带，将移动屋搬托到他们将要居住的地方。移动屋的屋主只拥有房屋，不拥有土地，移动屋有专门出租土地的「移动屋社区」。一般移动屋会长期安置在移动屋社区，直到屋主更换新移动屋，或搬迁到另一个城市的移动屋社区。 5.公寓（Apartments）在美国公寓是华人最喜欢的房地产之一，因为公寓既可自住，又可做为「收入住宅」，出租增加投资获利。喜欢租赁或购买公寓的族群，主要以职场新鲜人为主，一般就业较稳定的上班族，或经常跳槽的行业，通常会以居住环境及品质为考量要素，距离公司的交通时间在一至一个半小时之内，都还愿意忍受。在美国大约30%的人口是住在公寓里。公寓是只出租，不单独出售，只能进行整体出售。 |
买房的程序是什么呢？
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在美国，从报价被接受签下购房合同开始，其后大概还需一个月的时间才能完成整个流程，这其中包括房屋估价，房屋检查，白蚁检查，贷款核准，房屋过户等，涉及的参与方有贷款机构/银行(Mortgage Company/Bank)，贷款中介（Loan Agent），房屋估价机构(Appraisal)，买方中介(Selling Agent/Buyer’s Agent)，卖方中介(Listing Agent/ Seller’s Agent)和 第三方交易托管机构(Escrow)，房屋检查服务机构(Home Inspection／Termite Inspection)，任何环节出问题都有可能导致购房交易失败，在此过程中支付的某些不可返还的费用也就白白损失掉了。
1. 选择房子 寻找房子传统的办法是到当地的房屋中介机构一坐，找个地产中介(Realtor Agent)聊一聊，告诉她你想要的地点、价格，面积，户型，学区等要求，然后中介就会把手上符合条件的房源列个清单给你，选出你感兴趣的他就会带你过去看房。这个中介就成为了你的房产中介，也就是传说中的买方中介(Buyer’s Agent/Sales Agent)。在美国，除非买新房可直接与建筑商(Builder)交易，二手房基本是一定需要中介的：1) 非Open House的房子是必须由买房中介陪同去看的；2) 看好房后，出价Offer和后续的购房合同等都必须由双方中介来协助进行，整个交易过程，买卖双方甚至于是完全不碰面的。房产中介的佣金，也就是中介费，一般是成交价的2.5%~3%，而在一宗房产交易(Real Estate Transaction)中，会同时存有两个中介角色：卖方中介(Listing Agent/ Seller’s Agent)和买方中介(Buyer’s Agent/Sales Agent)。他们分别代表房主和购房者进行沟通谈判及推动交易进行，所以在中介方面总的支出大概为房屋成交价的5%~6%。这笔钱都由房主，也就是卖方，在房子成交后支付。 现在互联网这么发达，像ReColorado，Redfin，Zillow这些网站都提供了非常强大的线上找房功能，输入地点等要求，网站就会把符合条件的房源列出，有很详细的照片，房子描述，建造年份，当前估价，卖方中介的联系方式，所在区域的房产市场热度，学校等等等等信息。如果你还没有自己的中介，你可以使用网站推荐的中介，也可以直接用卖方中介充当双重中介(Dual Agent)。双重中介为买卖双方提供服务，佣金当然也就拿双份的。 2. 报价Offer 看中了房子后，就该给房主下Offer了。首先，房主会给出一个他的期望售价，你和你的中介商量后，会以正式的文件的形式，提出你们的报价(Offer)及其他一些要求，例如房内的冰箱洗衣机烘干机要留下，由卖方支付Escrow费用等等。如果房主同意了你的Offer，那么你们双方就会签署购房合同，正式进入购房流程；如果房主不满意你的报价，他可以不做回复，或通过Listing Agent在你的Offer的基础上回复一份Counter Offer，提出他的要求，双方可以这样你来我往直到达成一致。如果没有达成一致，这个购房当然也就终止了。所有这些Offer往来及后续购房合同文件(Residential Purchase Agreement, 简称RPA)都是有标准模版的。流程每进行一步，双方中介会在相应的文件模版上填好条款内容，然后交由卖家和买家签字以确认生效。你需要在签字画押前仔细核对其中的条款是否描述到位，防止中介有所遗漏甚至犯错误。在美帝，无论何时，一定要认真对待签字画押这个事情，因为即使是你的中介搞错了，签下字后，你就是对这个签字负责的人，承担损失的也将是你自己。 贷款预批准证明也就是在此刻派上用场。一旦卖方接受了你的Offer，房子就进入一种叫做Pending的状态，这意味着在这为期一个月左右的交易过程中，买卖双方都将受到购房合同的约束，卖方不能再接受其他人的Offer。所以如果最终没有交易成功，卖方相当于白白浪费了一个月的时间，尤其在卖方需要这笔钱急用的情况下，交易延误的代价可能是极大的。因此，在Offer中附上贷款公司/银行出具的Pre-approval letter已经基本是约定俗成的要求了。当买卖双方就Offer的价格及条件达成一致，签署了确认文件后，购房合同就正式生效了，接下来你就要合同约定的时间内交付定金，提交贷款申请，和请专业人士来对房子状况进行检查。 3. 签署RPA - Residential Purchase Agreement购房合同 对多数人来说，买房是件大事，因此在签署合同之前，请仔细考虑自己的情况，用好其中的保障条款，为风险预留足够空间。购房合同生效意味着双方就不能随意的退出此次交易了。好在有一项叫做Contingency的条款，它们是买家不损失定金(Deposit)合法退出购房交易的利器。要知道，定金一般为购房价格的1%~3%，一般会要求在签署购房合同后三天内将它交给Escrow公司。 Contingency一般有三种：Inspection Contingency，Appraisal Contingency和Loan Contingency/Mortgage Contingency。翻译过来就是，房屋检查附带条款，房屋估价附带条款和房屋贷款附带条款，它们是买家不损失定金合法退出购房交易的三大利器: An Inspection Contingency (也称为“due diligence contingency”) 房屋检查附带条款－买家有权在合同约定的时间内对房子进行检查，并可根据检查结果决定是否要取消房屋交易。An Appraisal Contingency 房屋估价附带条款－如果专业的房产估价机构对房子的估价结果低于合同价格，买家可以选择是否需要取消房屋交易。A Loan Contingency/Mortgage Contingency 房屋贷款附带条款－如果在合同约定的时间内房屋贷款还没有获得批准，买家可以选择是否取消房屋交易。 这些Contingency是买房者的安全屏障，每个Contingency在购房合同中都有明确的时间期限，以Home Inspection Contingency为例，假设时间期限设置为17天，这就是说从购房合同生效的那天起，17天内，买方要完成房屋检查并明确是移除这项附带条款(Remove Home Inspection Contingency)呢还是退出购房交易。但是，即使超出了17天，Contingency是不会自动移除掉的，必须要买方签署移除文件方可(Contingency Removal Form)，这个17天的限制在于：若时间到了，买方不肯签署移除文件，卖方是有权力终止购房交易的。从买家的角度出发，Contingency保留的时间越长越好，至少尽量不要对默认的做删减，Loan Contingency建议至少增加到30天，能够保留至银行放款最安全。 4. Escrow公司 整个购房交易将由一种叫做Escrow的第三方机构进行监管。买方所交的定金也好，后续贷款通过后银行的放款也好，都将被存放在Escrow公司为这宗交易开设的账户里，在房子过户登记之前，并不会进到卖家手里。同时，卖方这边也需要把房子的产权等相关资料交到Escrow公司手上。Esrow公司会在收到银行的放款后的一个工作日内，到房子所在的县政府(County)进行房屋产权转让的登记，然后才分钱给各方。当然，Escrow公司的服务也是要收费的，通常是由买卖双方各出一半。也并不是所有的州都要求在购房交易中使用Escrow，但例如加州，Escrow公司则是必须要使用的。 |
5. 提交贷款申请 银行会直接指定一家房屋估价机构来对房子进行估价(Appraisal)，估价结果若高于购房合同上商定的价格自然没有问题，一旦估价结果低于合同价格，那么银行只会批给估价金额的贷款，价格溢出的部分买家要自己补齐。如果买家不能够或者不愿意自己补足购房款，而卖家也不肯降低售价，那么买家可以使用Appraisal Contingency拿回定金退出交易。其次，银行将通过调取你的信用报告(此时会再Hard Pull一次)，并且查询你过去三个月的银行账单(Bank Statement)，以及过去两年的报税记录和房租缴纳情况等信息，以评估你的贷款偿付风险。这个过程中，你需要按照银行的要求提供各种资料，最近三个月的银行账单和工资单，最近两年的W-2表格，房租支票记录，非公民/绿卡居民还需要提供护照，Visa，I-94等身份证明材料。 贷款审核工作是由银行的Underwriter负责。若信用报告上显示你最近三个月有过Hard Pull，Underwriter就会要求你就Hard Pull的原因给出合理解释。若银行账单上显示你有大额进账，Underwriter会要求你解释这些钱的来源。若你的租房记录显示你有过迟交历史(Late Payment)，没有合理的解释，Underwriter很有可能因此拒掉你的申请。 你的Loan Agent是你与Underwriter之间的中介，他只能协助你提供资料，以及与Underwriter沟通以推动审核进程，对申请能否通过并无决定权。为了避免贷款进度延误，请务必精确的按照Underwriter的要求提供资料，不要心存侥幸，Underwriter一定只会在你的所有资料都符合了要求后才会给予放行。记住，虽然Loan Agent没有能力决定你的贷款能否获得批准，但是一个好的Loan Agent可以根据自己的经验，判断你获得贷款的难易程度，提早告诉你需要准备哪些材料，准备的材料是否合格等，以帮助你降低贷款被拒的风险，减少与Underwriter来回沟通的时间从推动整个流程在约定时间内完成。 贷款核准是整个购房交易流程中最为耗时耗力的环节，通常至少需要30天的时间。不过，据说也有两周内完成的案例存在。整个申请过程中，根据Underwriter的审批进度，会依次出现三种状态： 1) Conditional Approval/Loan Commitment：有条件的批准，你会拿到一封叫Commitment Letter的文件，上面会列出Underwriter还需要你补足的材料，在这些材料被审核通过后，你才可获得贷款批准； 2) Final Approval/Clear to Close ：贷款申请获得批准，你会拿到一份叫Loan Doc的文件，上面会列明贷款的总额，期限，利率以及Closing Cost的各项细节。请仔细核对这些数字都没有问题后再行签字； 3) Funding：银行放款给到Escrow，此时贷款才是最终到手，而在此之前的任何阶段，都无法100%保证你能拿到贷款。 Loan Contingency/Mortgage Contingency的作用就是在贷款不幸被拒的情况下，赋予你退出购房交易，取回全部定金的权力。有些Buyer Agent或Loan Agent会在Conditional Approval阶段就建议你移除Loan Contingency，但于你自己最最安全的做法就是Funding后再进行签字移除。这也是为什么我会强烈建议在RPA购房合同中尽量争取把Loan Contingency的时间保留到Closing Date。 6. 房屋检查 在等待贷款申请批准的同时，买方可以开始房屋检查。你肯定不会希望买完房子，入住后发现里面一大堆东西需要维修，尤其是像屋顶，空调，热水器这类非常耗钱的维修，再加上美国的房子都是木头做的，感染白蚁如果不及时处理，后果十分严重，这些都使得常规房屋检查(Home Inspection)和白蚁检查(Termite Inspection)成为了二手房交易过程中买家必做的事情，其他还有Mold Inspection，Radon Inspection等，是否做就视情况而言了。大部的Home Inspector都是应付了事，真正好的Home Inspector并不多见。而口碑好的Inspector的工作往往非常多，预约有可能要等上两个星期，甚至是一个月。此处强烈建议各位已然决心买房的小主们，在下offer之前，可以先预约好房屋检查的时间，大不了之后再改时间或者取消预约，也比临到头约不到只得寻找其他不靠谱的Inspector要好。 房屋检查完成后，Inspector会出具一份详细的图文并用的检查报告，拿到这份报告后，你可以和房主协商维修的事宜，譬如要求他在交房前找人解决掉其中比较大的问题，或者让房主直接返给你一些费用(Credit)，之后你自己找人维修。Inspector查的越仔细，越有利于你与房主的讨价还价，这就是为什么要尽量找认真负责经验丰富的Home Inspector。Home Inspection Contingency就是在这个环节起作用的，如果房屋检查的结果太过糟糕，或者无法就维修补偿与房主达成一致，你有权退出购房交易，取回全部定金。房屋检查和购买产权保险(Title Insurance)类似，同属于那种不做不能安心，但做了后又经常感觉没啥大用的购房支出。 7. 房屋过户(Close Escrow) 银行在你的贷款申请Final Approval后，会将贷款文件邮寄给Escrow公司，叫做HUD-1的表格，之后Escrow就会分别通知买方去签署贷款文件，卖方去签署产权转让文件等。银行收到Escrow公司寄回的签署过的贷款文件后，就会进行放款，Escrow收到银行放款后，一般当天就会去County登记房子的产权转让，一旦产权转让登记在案了，就表示房屋过户完成了，之后Escrow会通知你去取新家的钥匙，然后你就可以享受你的新房子了。大概会在房屋过户后一个月左右，你会收到一份由County Clerk-Recorder寄给你的平信：Grant Deed，俗称转让契约，类似房产证。如果没收到也没有关系，随时都可以去County再要一份。 |
那申请贷款的程序是什么呢？
1. 贷款预批准(Pre-approval/Pre-qualification)
贷款预批准的作用是让想要贷款买房的购房者了解自己能否贷款及能贷到多少钱。购房者首先要确认自己的身份，美国公民和绿卡居民自然不成问题，工作签证(E1, E2, H1B, H2A, H2B, H3, L1及G1-G4等)持有者一般也可以，但其余的外国人则会有较多的限制，例如要支付较高比例的首付(Down payment)和利息(Interest Rate)，必须购买贷款保险(Mortgage Insurance)和产权保险(Title Insurance)，并开设Escrow Account等，有的人甚至无法贷款买房。想要知道自己是否可以贷款买房，最简单的办法就是联系贷款中介(Loan Agent)了解一下情况。Loan Agent最好多联系几个，也不要轻易相信他们的打包票说一定能过，很多Loan Agent 为了把你的单子拿到手，会先承诺一堆东西，低利率，快速Close什么的，但其实贷成贷不成不是他们能控制的，银行会有一群叫Underwriter的人来审核你的各种资料，而Underwriter才是最终能过给你发放通行证的人。Loan Agent只是凭自己的经验作出判断，最后若是过不了的话，他最多是没有佣金可拿，而你在购房过程中付出的时间付出的钱，例如房屋检查费，房屋估价费，甚至定金（Deposit）等很可能拿不回来了。 不同贷款公司/银行的要求(Guideline)各不相同，这家被拒了另外那家可能就行了，多问问总是好的。也是这个阶段，可以向有意向的贷款机构/银行申请贷款预批准，由贷款机构/银行给你出具一张证明信(Pre-approved /Pre-qualified Letter)，上面申明你已获得XX机构/XX银行的XX万的贷款预批准。拿到预批准信并不代表一定会拿到贷款，因为正式的贷款审核会比预批准要严格很多很多。 |
预批准信的作用是：1) 让你了解自己可以购买什么价位的房子；2) 附在购房offer上，向卖家证明你有购买下这套房子的资金实力。预批准是需要Hard Pull的，对信用分数会有负面影响，因此预批准信找一家开就好。开具的时候，可以先不用太在意利率(Interest Rate)，推荐找大通(Chase)，First Bank, 美国银行(Bank of America)，富国 (Wells Fargo)等大银行，大银行审核比较严格，也因此在下购房Offer的时候更有分量。等到正式要申请贷款的时候，可以再货比三家，选择利率最好的那家。总之，千万不要觉得Pre-approved Letter在哪里开的就必须也要在哪里贷款。
不同贷款公司/银行的要求(Guideline)各不相同，这家被拒了另外那家可能就行了，多问问总是好的。也是这个阶段，可以向有意向的贷款机构/银行申请贷款预批准，由贷款机构/银行给你出具一张证明信(Pre-approved /Pre-qualified Letter)，上面申明你已获得XX机构/XX银行的XX万的贷款预批准。拿到预批准信并不代表一定会拿到贷款，因为正式的贷款审核会比预批准要严格很多很多。预批准信的作用是：1) 让你了解自己可以购买什么价位的房子；2) 附在购房offer上，向卖家证明你有购买下这套房子的资金实力。预批准是需要Hard Pull的，对信用分数会有负面影响，因此预批准信找一家开就好。开具的时候，可以先不用太在意利率(Interest Rate)，推荐找大通(Chase)，First Bank, 美国银行(Bank of America)，富国 (Wells Fargo)等大银行，大银行审核比较严格，也因此在下购房Offer的时候更有分量。等到正式要申请贷款的时候，可以再货比三家，选择利率最好的那家。总之，千万不要觉得Pre-approved Letter在哪里开的就必须也要在哪里贷款。
2. 打理好信用分数 在美国，建立好的信用历史非常重要，小到申请宽带电视，租住公寓，大到买车买房，都需要查询信用记录。 |
信用分数有一套很复杂的计算逻辑，简单说来就是你先借钱，然后按期还款，这样周而复始，信用机构会根据你的还款情况给你记分，按期还款的加分，拖欠迟交则扣分，借钱给你的人越多加分，欠的钱越多则扣分等等。但是如果你从不借款，那么信用分数也就无从打起了。决定买房了，就千万不要再做拖欠房租等事情，信用卡也请尽量全额还款，并至少半年内不做例如申请新信用卡，贷款买车，开通宽带、AT&T账户等会带来Hard Pull的事情。信用分数(Credit Scores)的高低将直接影响贷款利率的高低，一般说来，分数在740+的人能拿到最好的利率。对于非居民和在美信用历史不足两年的人来说，通过信用审核比较棘手。好在还有部分银行认可国际信用报告，在申请贷款之前，请与你的Loan Agent确认你的银行是否在此范围内。所谓国际信用调查，是指银行将指定一家第三方机构来负责你的国际信用调查，这个第三方机构会要求你提供在中国的信用卡、保险、水电气公司和租房房东的联系电话，然后他们的员工会和你约好时间以三方通话的方式一起给这些机构/个人打电话来核实你在过去两年的还款情况，包括是否有欠款或迟交的情况。因为国际信用调查要求至少提供三条时间跨度有2年交易线（Trade Lines）。
3. 申请贷款前三个月银行账户不要有大额现金存款或来自他人转账
贷款买房的资金，除了准备好首付(Down Payment)之外，还需要应对购买过程中的其他开销，其中较大笔的是购房成交费用(Closing Cost/Closing Fee)，小笔支出则包括房屋估价费，房屋检查费等这种。在贷款流程启动之初，贷款机构会预估一个Closing Cost，Underwriter只有在确认了你当前的存款足以应对所有这些开销之后才会给予批准。美国银行特别害怕洗钱，一般说来，他们会追溯你最近三个月的银行账单(Bank Statement)，如果在此期间有大笔的现金存款，或是来自他人的转账，你需要就这些钱的来源给出合理解释，例如，如果是来自父母的资助，将需要父母提供这笔款项的赠予信(Gift Letter)。所以，为了避免横生枝节，请最好提早三个月将购房资金存入自己的银行账户。来自工资的存款(Direct Deposit)，或是从自己的其他银行账户转入的存款则没有关系。 |
